Warom mag ik mijn koop huis met hypotheek niet verhuren? Leesverder....

Question

Laats ontving ik een brief van de bank dat zij hebben vernomen dat ik verhuur mijn huis 'illegal', en zij drigen mij via een deurwaarder, met gedwongen verkoop van het huis. Een datum is al vastgesteld.

Ik heb het netjes aan de B.D. in mijn aangifte opgegeven als inkomen dat ik geniet uit verhuur van een zelfstandige woonruimte. Deze inkomsten vallen onder ''zelfstandige inkomsten uit eigen vermogen''. Ik verhuur het huis aan legale mensen, dat zijn legaal hier in NL.

Wat maakt het uit voor de bank als ik won daar of iemand anders?........... Wat gaat de bank verdienen van deze gedwongen verkoop? Veel mensen met een hypotheek verhuren hun huis.

De hypotheek lasten worden netjes betaald.

Toegevoegd na 31 minuten:
Ik verhuur het huis voor korte periodes van 2 weken per maand,met een duidelijk en water dicht contract.Die zijn mestaal directeuren van grote bedrijven dat komen voor een bepaalde project, van max 2 weken.

 · Accepted Answer

Allereerst: je huis daalt in waarde als er huurders inzitten. Dat komt vanwege de huurbescherming die huurders genieten. Als je het huis zou verkopen dan verkoop je de huurders er eigenlijk bij. Daardoor kan een nieuwe eigenaar niet gelijk gebruik maken van zijn woning en daarom daalt de waarde (omdat er minder vraag is naar huizen waar geen gebruik van gemaakt wordt). Voor het geld dat door de hypotheeknemer aan jou verstrekt is, staat het huis als onderpand. Dat is een stuk zekerheid dat het risico voor de bank verkleind. Als die zekerheid minder waard is veranderd het risico voor de bank. Daarom willen ze simpelweg niet dat jij je huis verhuurt!

Tweede aspect: mag dit verbod van de bank? Ja, dat mag. Het staat zeer waarschijnlijk in je hypotheekovereenkomst.

Dan de afweging: ben jij je huis aan het verhuren op zo'n manier dat de bank er nadeel van heeft. Dat hangt van twee dingen af: allereerst de exacte verwoording van de hypotheekovereenkomst. Het tweede is de aard van de verhuur. Jij schrijft dat jouw huurovereenkomsten maximaal twee weken zijn. Die vallen dan onder artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Daaruit volgt dat huurbescherming NIET geldt voor verhuur van korte duur. Korte duur is overigens niet gedefinieerd, dus je moet opletten. Is bijvoorbeeld 6 maanden nog korte duur? Ik denk in sommige gevallen niet meer.

Dus wellicht heb je niet iets gedaan dat het belang van de bank schaadt en kan je eventueel voorkomen dat het huis gedwongen verkocht wordt. Maar je hebt daar op dit punt wel een advocaat bij nodig.

Tot slot: ik snap niet helemaal wat je met je belastingaangifte doet. Er bestaat geen post zelfstandige inkomsten uit eigen vermogen. Wat je wel moet doen is in de post overige onroerende zaken in box 3 de WOZ waarde minus de openstaande hypotheekschuld aangeven. Je betaald daar 1,2% belasting over. Je huurinkomsten zijn verder belastingvrij. Let op: je krijgt GEEN hypotheekrenteaftrek omdat de woning niet je eigen woning is.

 · Answer

Omdat de bank bang is dat het huis in waarde daalt, hetzij vanwege achterstalig onderhoud.Tevens kan het lastig zijn huurders het huis uit te krijgen mocht de bank het huis confisceren.

=====

Rechten van huurders

In ons land hebben huurders van woningen een ongekende huurbescherming, de beste in de wereld. Hier is opzich natuurlijk niets mis mee, maar dit kan voor de verhuurder wel een zeer groot nadeel zijn in het geval van problemen met de huurder. Het grootste dilema is dat tijdelijke verhuur in ons land wettelijk niet bestaat. Verhuur voor enkele jaren omdat een huiseigenaar naar het buitenland gaat en daarna weer in zijn eigen huis wil wonen is de enige uitzondering. Voor de rest bestaat er huur voor onbepaalde tijd met een levenslange huurbescherming. Om een huurder uw huis weer uit te krijgen kan dus een probleem zijn.
Hypotheek

Indien op uw huis een hypotheek rust, zal meestal in de hypotheekakte staan dat de hypotheekverstrekker toestemming moet verlenen voor verhuur van de woning. Dit zal de bank niet altijd zomaar doen. De kans bestaat namelijk dat de woning in waarde zal dalen, door achterstallig onderhoud of problemen met de huurder.

fisbel · Answer

Het is niet duidelijk of de verhuurde woning in de aangifte is opgegeven als woning Box 1 (TS woont er nog en verhuurt af en toe de woning cq een deel van de woning) of woning Box 3 (woning is geen hoofdverblijf).

Eigen woning Box 1: de huuropbrengsten uit tijdelijke verhuur van het hoofdverblijf kunnen gewoon bij de Eigen Woning in de belastingaangifte worden opgenomen (invullen in vak boven aftrekbare rente en financieringskosten) 70% van de ontvangen huur (kale huurprijs) is belast minus kosten. Hypotheekrenteaftrek blijft gewoon mogelijk.

Eigen woning Box 3: huuropbrengsten zijn onbelast. Waarde woning moet worden opgenomen bij vermogen Box 3 minus hypothecaire schuld. Geen hypotheekrenteaftrek.

Hier: verhuur vindt plaats gedurende heel veel korte periodes. En veel korte periodes vormen een langere periode. De vraag kan dan worden gesteld of de huur niet een meer permanent karakter gaat krijgen. Er zijn overigens sites die als intermediair optreden bj dit soort verhuur voor een weekend, week of 2 weken. Je betaalt kosten aan de beheerder van de site die ook de huur van te voren incasseert en met de verhuurder verrekent. Met de woning op een geliefde plek is hier goud geld mee te verdienen.

NB: Als een deel van de woning permanent wordt verhuurd komt dit deel van de woning in Box 3. Voor dit deel is geen hypotheekrenteaftrek mogelijk. Huuropbrengsten zijn in deze situatie onbelast, maar de huur is in principe wel permanent (met huurbescherming)

Ergens in dit hele proces is iets goed foutgegaan. De Belastingdienst tipt de bank. De bank accepteert de verhuur niet, hetzij vanwege het gevaar van huurbescherming etc., maar wellicht nog meer omdat de verhuuractiviteiten structureel en als commercieel worden gezien. En om het rottige woord te gebruiken: TS zou als 'huisjesmelker' kunnen worden beschouwd.

Het is hierbij niet duidelijk hoe TS de verhuuropbrengsten uit tijdelijke verhuur in de aangifte heeft opgenomen en of er sprake is van hypotheekrenteaftrek of zelfs dubbele hypotheekrenteaftrek (woning staat LEEG en te koop).

Zelfstandige inkomsten uit eigen vermogen bestaat niet als zodanig (zie antwoord nielx hierboven). Vraag: de verhuuropbrengsten zijn toch niet terechtgekomen bij: overige inkomsten? Of opgenomen bij Box 3 (woning als tweede woning)

Vragen en inullingen waar alleen TS een antwoord op kan geven. Het probleem is uiterst serieus te nemen. Waarschijnlijk met een abrupt einde tav de verhuur
(en einde inkomenssuppletie)

 · Answer

Heel simpel. In het contract van je hypotheek staat ergens in de kleine lettertjes dat je het huis niet mag verhuren. Dit heeft namelijk impact op de rechten van de bank, daarom wordt dit dus standaard niet toegestaan.

Maar het probleem is natuurlijk dat zolang er een hypotheek op je huis zit de bank gedeeltelijk mag meebeslissen wat er met het huis gebeurd. Jammer voor jou, maar jij hebt ook het contract waar dit instaat getekend en daar heb je je niet aangehouden. Dat geeft de bank het recht om een gedwongen verkoop in te gaan. Dat doen ze om het risico op de hypotheek is veranderd, namelijk het onderpand word minder waard  gemiddeld gezien. En dat risico heeft de bank liever niet. Dus zij verkopen liever nu dan later.

Je had vooraf met je bank in overleg moeten gaan of zij toestaan dat je je huis op de manier verhuurt die je nu doet (wat weinig risico geeft voor de bank). En dat is wat je nu alsnog het beste kunt doen. Maak zo snel mogelijk een afspraak bij je bank om mogelijkheden te bekijken.

Warom mag ik mijn koop huis met hypotheek niet verhuren? Leesverder....

Het beste antwoord

Andere antwoorden (3)

Bekijk alle vragen in deze categorieën: