Ik verhuurster, heb opzegtermijn van 2 mnd net als mn huurster. Ik heb contract ontbonden, huurster: het is officie. opzegtermijn 3 maanden. Is ditzo?

Als u samen met uw huurder een overeenkomst heeft gesloten omtrent de opzegtermijn dan is deze bindend.
Als deze nu drie of twee maand is, dat maakt niets uit.
Jullie zijn dit beide overeen gekomen.

Mondeling is inderdaad ook bindend doch maakt het lastig om te bewijzen of te overleggen.

Hoe moet de verhuurder de huur opzeggen?

Net als de huurder moet de verhuurder door het versturen van een aangetekende brief (of via de deurwaarder) de huur opzeggen.
In de brief moet de verhuurder de redenen van de opzegging vermelden. Er bestaan maar een aantal redenen waarom de verhuurder de huur kan opzeggen.

Wat is de opzegtermijn voor de verhuurder?

De opzegtermijn voor de verhuurder is 3 maanden + 1 maand extra voor elk vol jaar dat de huur geduurd heeft, met een maximum van 6 maanden. Dus na 2 jaar is de opzegtermijn voor de verhuurder 5 maanden, na 3 jaar is ze 6 maanden en na 10 jaar is ze nog steeds 6 maanden. Bepalingen in een contract die afwijken van deze wettelijk voorgeschreven opzegtermijnen zijn ongeldig.

Geldt de opzegtermijn ook als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt?

Als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt (wanprestatie pleegt, zoals dat officieel heet) is de procedure anders. Een voorbeeld van wanprestatie door de huurder is het niet betalen van de huur. De verhuurder kan aan de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden, omdat de huurder wanprestatie pleegt. De verhuurder hoeft dan de huurder de huur niet op te zeggen en hoeft zich niet aan de opzegtermijn te houden.
Alleen als de rechter uitspreekt dat er sprake is van wanprestatie gelden de hierboven beschreven regels over huurbeëindiging door de verhuurder niet.

De huurder heeft gelijk. De wet zegt het volgende over opzeggen:
"Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
(...)
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden." (artikel 271 lid 5 boek 7 burgerlijk wetboek).

Deze regel is zogenaamd 'dwingend recht'. Dat betekent dat afwijkende afspraken niet geldig zijn. Dus ook al heeft u een afspraak gemaakt met de huurder, deze kan u niet afdwingen.

Let er overigens ook op dat één van de andere regels is dat als u de huur op wilt zeggen, dat de opzegging per aangetekende brief (of per deurwaardersexploot) gestuurd wordt. (7:271 lid 3 BW). Ook moet die brief een van de wettelijke gronden bevatten. Ook moet in die brief de huurder gevraagd worden om binnen zes weken de huuropzegging te bevestigen. Als dat niet gebeurt, moet u alsnog langs een rechter. (7:271 lid 4 BW).

Ik noem dat laatste, want ik weet niet precies waarom de huurder nu opeens zo moeilijk is. Als het is omdat zij simpelweg nog niet in haar nieuwe woonruimte kan, dan is dat niet zo bijzonder. Maar het kan wel een probleem opleveren als zij simpelweg de boel probeert te frustreren.

In Nederland hebben huurders van kamers huurbescherming. Wat dat precies inhoudt, kun je nalezen op de website hieronder. Een opzegtermijn van (minimaal) 3 maanden valt daar ook onder.

Ook al heb jij afspraken gemaakt over het opzeggen van de huur en hebben jullie daar allebei je handtekening onder gezet, dan nog heb jij officieel geen recht om de opzegtermijn naar 2 maanden te brengen.
Het enige wat je kunt doen als je huurder 'dwars gaat liggen' en jij toch die kamer al eerder terug wil, is een gesprek aangaan en kijken of je er samen uit kunt komen.