Hoe verstandig is het om je huis nu te verkopen i.v.m. de dalende huizenprijzen?

Als de dalende huizenprijzen het enige motief zijn om je huis te verkopen: dan is het niet handig, zeker niet als je daarna weer terug wilt gaan kopen.

Ik zal het onderbouwen.

Ik behandel eerst verkopen en later terugkopen, verderop behandelen ik kopen en daarna gaan huren.

Stel je hebt een huis met een hypotheekwaarde van 200.000 euro.

Die verkoop je snel en je lost je hypotheek af, oef, gelukkig, geen of weinig verlies.

Nu komt er een moment dat de huizenprijzen gestabiliseerd zijn en dat de prijzen weer gestaag stijgen (gemiddeld gezien).

Dan wil je weer een huis kopen van 200.000 euro. Tegen die tijd is de tijdelijke korting op de overdrachtsbelasting waarschijnlijk opgeheven, dus betaal je 12.000 euro ovb, zo'n 800-1500 euro voor de notaris, een 300 euro voor de taxatie en wellicht nog wat kosten voor een aankoopmakelaar.

laten we zeggen dat je zo'n 14.000 euro aan (aankoop)kosten maakt dan. Tel daarbij de verkoopkosten, laten we dat incl advertentiekosten op 4.000 euro houden.

Dan maak je dus 18.000 euro kosten om verder waardeverlies te voorkomen. Maar waardeverlies treed alleen op bij verkoop.

Als dat je plan is, dan zul je dus moeten bepalen voor jezelf of je werkelijk denkt dat de huizenprijzen nog zover zullen inzakken. In deze casus gaat het dan om zo'n 10%. Mijn bescheiden mening is dat dat niet zal gebeuren. De markt zal nog zeker enige jaren last houden van deze crisis, MAAR.

Zolang er in Nederland een grote woningnood is, zullen de prijzen nooit zover duikelen, behalve daar waar luchtkastelen werden gekocht voor te hoge sommen die nu onverkoopbaar zijn.

In dit antwoord ga ik dus uit van een casus waarbij je later weer wilt terugkopen.

Deel II van mijn antwoord staat in de reacties, ik zit aan mijn max aantal tekens :-)

De enige manier waarop je dus voordeel aan deze constructie zou kunnen hebben is als de huizenprijzen zo ver gaan dalen dat je na verkoop en aankoop, inclusief het verschil tussen hypotheek en huur (huren is ook duur, en wordt elk jaar duurder!) nog winst zou kunnen maken.
Je eerste aannama is dat je je huis, met overwaarde, snel kunt verkopen in deze tijd.
Tweede aanname is dat je voor een zacht prijsje kunt huren. (Heb je de huurprijzen in de vrije sector weleens bekeken?, een vakantie huis is misschien een optie?)
Derde aanname is dat de huizenprijzen nog flink gaan dalen. (Een nieuw huis kopen kost je straks in elk geval 10% aan overdracht, taxatie, makelaar en andere kosten)
Vierde aanname is dat het huis van je dromen tegen die tijd voor een prikkie te koop is (als de prijzen zoveel gezakt zijn, gaat iedereen weer kopen!)
In die tussentijd heb je 2 ton op je bankrekening staan en daar wil de belastingdienst ook wat van hebben...

Zelfs als de hypotheekrenteaftrek minder zou worden dan blijft een woonhuis m.i. zeker een minimumwaarde houden. Nu er structureel bezuinigd wordt en blijft worden zal het aantal sociale huurwoningen afnemen en de toegang er toe worden bemoeilijkt. Dat zal op termijn een groeiende behoefte blijven geven aan duurdere huurwoningen en koopwoningen.

Waarde van iets wordt uitgedrukt in geld. De toekomstige waarde van geld is onzekerder dan de waarde van goederen zoals de waarde van een huis. Daarom verdient het aanhouden van (onroerend) goed de voorkeur.

Iets anders is het als je zou voorzien dat de waarde van het huis ten opzichte van de hypotheekschuld zo is gedaald dat de geldgever/bank extra aflossing zal wensen omdat het huis qua waarde onvoldoende zekerheid biedt. Dan zou je wel eens gedwongen kunnen zijn om te verkopen als je niet meer aan de extra aflossingsverplichting kunt voldoen.

In de huidige markt is het zo lastig om een huis te verkopen dat de wens om te verkopen vaak niet gerealiseerd wordt, ook omdat de verkoop niet genoeg opbrengt om de schuld af te lossen.
Als de schuld niet zo hoog is dan houd je vaak veel geld over (in box 3)en daarvan wil de fiscus elk jaar 1,2% belasting hebben. Dat nadeel van het bezit van geld heb je niet met een eigen woning.

Als de verkoop (tegen een lage prijs) toch lukt dan zit je vaak met verplichtingen door het restant hypotheekschuld, vermeerderd met de huur die je moet betalen.

Kortom door verkoop zet je het enigszins onzekere bezit van een huis om in een nog onzekerder bezit aan geld.

Is het verstandig om nu mijn huis te verkopen?

Op dit moment zit de woningmarkt in een dal en kunnen de huizenprijzen nog verder dalen. Dit is niet de tijd om de beste prijs voor uw woning te krijgen. Toch hoeft dat geen belemmering voor verkoop te zijn: de omstandigheden voor de koop van een volgend huis zijn ook anders. Aan de koopzijde dalen de huizenprijzen ook en heeft u het voordeel van een relatief lage hypotheekrente. Doordat er veel huizen te koop staan, heeft u een ruime keuze en kunt u ruim de tijd nemen om uw keuze te bepalen. Bijkomend voordeel kan zijn dat duurdere woningen in het algemeen meer in prijs zijn gedaald dan goedkopere woningen.

Hoewel niemand weet hoe lang de malaise op de woningmarkt nog duurt, is de verwachting dat de huizenprijzen in de toekomst wel weer stijgen. Dat geldt vooral voor economisch bedrijvige gebieden waar de druk op de woningmarkt de komende jaren verder gaat toenemen. Er worden op dit moment te weinig nieuwe woningen gebouwd en het aantal huishoudens neemt voorlopig nog toe. Dit geldt niet voor de gebieden met een bevolkingskrimp.

De inflatie in de eurolanden is in september onverwacht sterk gestegen naar 3 procent. Dat blijkt uit cijfers (pdf) van het statistische bureau Eurostat. In augustus lag het percentage nog op 2,5.

Deskundigen waren uitgegaan van een verdere daling. Deze week werd al bekend dat de Duitse inflatie met 2,6 procent op het hoogste punt in drie jaar staat.

De oplopende inflatie kan betekenen dat de Europese Centrale Bank afziet van een renteverlaging. Een lage rente is gewenst om de economie weer op gang te brengen, maar wakkert tegelijk de inflatie aan.
Inflatie is een stijging van het algemeen prijsniveau. Door inflatie neemt de reële waarde van het geld af, met dezelfde hoeveelheid geld kan minder worden gekocht.

We onderscheiden bestedingsinflatie (aan de vraagkant) en kosteninflatie (aan de aanbodkant).

Bestedingsinflatie ontstaat bij overbesteding als de effectieve vraag groter is dan de productiecapaciteit. Om bestedingsinflatie tegen te gaan kan de overheid de belastingen verhogen waardoor de mensen minder te besteden hebben en kan de centrale bank de rente verhogen waardoor het lenen van geld duurder wordt.

Deflatie is een daling van het algemeen prijsniveau. Door deflatie neemt de reële waarde van het geld toe, met dezelfde hoeveelheid geld kan meer worden gekocht.

We onderscheiden bestedingsdeflatie (aan de vraagkant) en kostendeflatie (aan de aanbodkant).
groet