Wat zijn de rechten van een onderhuurder die zonder toestemming van hoofdverhuurder en zonder onderhuurcontract al 8 jaar een woning huurt?

Question

Een kennis van mij zit in de volgende situatie! Hij huurt al 8 jaar lang een woning van een bekende (hoofdhuurder). Dit was in beginsel de afspraak dat dit voor tijdelijk zou zijn i.v.m. een persoonlijke situatie. Van het 1 komt het ander en het werd alles behalve tijdelijk, onderhand zit hij nu al 8 jaar in woning! Echter zonder onderhuurcontract, maar wel met een contract waarin hij heeft ondertekend dat hij nooit hoofdhuurder kan worden (klopt dit uberhaupt juridisch?). Echter is wel via internetbankieren aantoonbaar dat 8 jaar lang de huur is overgemaakt naar de hoofdhuurder en hij staat ook al 8 jaar ingeschreven op het desbetreffende adres.

Nu heeft de hoofdhuurder hem benaderd dat hij uit de woning moet (binnen een redelijke termijn), omdat hun zoon de woning graag wil betrekken. Wat zijn de rechten van de onderhuurder als hij niet wil vertrekken?

Stel dat hij de hoofdverhuurder benaderd en open kaart speelt? Dan is redelijkerwijs te verwachten dat het huurcontract met de hoofdhuurder word ontbonden, waarna het huurcontract met de onderhuurder word voortgezet (omdat deze beschermt word), is het voor de laatste situatie echter vereist dat er een onderhuurcontract aanwezig is?

Welke rechten en plichten heeft deze onderhuurder nu daadwerkelijk opgebouwd in zijn 8 jaar illegale onderhuur zonder toestemming van hoofdverhuurder en zonder onderhuurcontract?

 · Accepted Answer

In de bovenstaande antwoorden wordt de onderhuurder iets te gemakkelijk afgeschreven.

Even ter verduidelijking. De eerste huurder (hoofdhuurder) heeft een contract met de verhuurder. De tweede huurder heeft een contract met de eerste huurder.

Het eerste feit is dat onderhuur nooit illegaal is. Het is wettelijk toegestaan. Dat wil niet zeggen dat het altijd mag, maar de vraag is voor wie het niet mag. Vaak staat in de eerste overeenkomst (tussen eerste huurder en verhuurder) dat onderhuur niet toegestaan is. Dat kan alleen grond zijn om het huurcontract tussen de eerste huurder en de verhuurder te ontbinden. Vaak valt de onderhuurder dan inmiddels al onder de huurbescherming en is de verhuurder vrijwel verplicht om hem een contract aan te bieden.

Nu even terug naar de hoofdvraag. Een onderverhuurder heeft recht op huurbescherming, dus hij of zij heeft dezelfde rechten als elke andere huurder. Er zijn slechts een beperkt aantal redenen waarop een huurcontract ontbonden kan worden. Zie de bronvermelding voor het lijstje. Of het laten wonen van een zoon onder 'dringend eigen gebruik' valt, lijkt met niet per definitie waar. En daarbij speelt ook: is het belang van de eerste huurder zwaarder dan dat van de onderhuurder. Kan de onderhuurder een gelijkwaardige woning krijgen? Met andere woorden, er moet een hele goede reden zijn voor de zoon om de woning te betrekken wil de onderhuurder eruit gezet worden.

Over het papiertje dat de onderhuurder nooit 'hoofdhuurder' kan worden: huurbescherming is een wettelijk recht en kan niet weggewuifd worden.

Dan over de nucleaire optie: naar de eigenaar stappen en zeggen dat je onderhuurt. Middels de bankafschriften lijkt het me vaststaan dat er sprake is van huur en dus huurbescherming. Maar is het wel zo dat in het huurcontract van de eerste huurder het onderhuren verboden is? Als dat niet zo is, dan lost het niets op. Ook loop je natuurlijk altijd het risico dat de eigenaar minder welwillend is dan je zou willen.

Dus: eerst achterhalen wat de reden is dat de zoon in het huis wil. Daarna afwegen of het voldoet aan 'dringend eigen gebruik,' als dat zo is dan geldt er een schriftelijke opzegtermijn van drie maanden. Het verwittigen van de eigenaar zou ik pas doen als blijkt dat het conflict met de eerste huurder uit de hand dreigt te lopen.

 · Answer

Is het een handgeschreven contractje van de hoofdhuurder ofzo :') ?

Blijkbaar is je kennis niet eens een onderverhuurder, kijk dit maar: 
'Bij onderhuur is er sprake van twee huurovereenkomsten:
1. Tussen de verhuurder en de echte huurder,
2. Tussen de echte huurder en de onderhuurder.
Tussen de verhuurder en de onderhuurder is geen contract gesloten en die hebben in principe dus ook niks met elkaar te maken.'

Er is alleen sprake van punt 2 en juist punt 1 is zo belangrijk.

Mijn conclusie is dat jouw kennis dus tot de categorie 'illegale huurder' behoort (en de verhuurder is natuurlijk minstens net zo 'erg').

"Als de huurder van een woonruimte deze ruimte of een deel daarvan verhuurt aan iemand anders is er sprake van onderhuur. Bij onderhuur zijn er drie partijen in het spel: de verhuurder, de hoofdhuurder en de onderhuurder. De hoofdhuurder heeft een huurovereenkomst met de verhuurder, de onderhuurder heeft een huurovereenkomst met de hoofdhuurder.

Onderhuur van een gehele zelfstandige woonruimte is niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Van zelfstandige woonruimte is sprake als de woning een eigen voordeur, keuken en toilet heeft. Als een zelfstandige woonruimte in zijn geheel wordt onderverhuurd, en de hoofdhuurder er dus zelf niet woont, is er vaak sprake van illegale onderhuur. Ook bij onzelfstandige woonruimte, dus een kamer met gedeelde voorzieningen, kan er sprake zijn van illegale onderhuur. Dit is het geval als de eigenaar van het pand in het huurcontract heeft vastgelegd dat onderhuur niet mag en de huurder de kamer toch onderverhuurt. Illegale onderhuur gaat vaak gepaard met veel te hoge huurprijzen. Er zijn mensen die op die manier een slaatje proberen te slaan uit de woningnood.

De onderhuurder loopt bij illegale onderhuur het risico op straat gezet te worden. Ben je niet zeker of de verhuurder echt de officiële eigenaar van een pand is of dat hij zelf ook een huurder is die het pand illegaal onderverhuurt, dan kan je dat tegen betaling bij het kadaster uitzoeken.

Gaat het om een onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een (studenten)kamer, dan is nadrukkelijke toestemming van de verhuurder niet nodig, tenzij in de huurovereenkomst is opgenomen dat onderhuur niet is toegestaan. Dat laatste is vaak wel het geval. Er moet dan eerst toestemming aan de verhuurder worden gevraagd.
Bij vertrek van de hoofdhuurder
Als de hoofdhuurder vertrekt, dat wil zeggen als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder

 · Answer

Helaas heeft de onderhuurder pech en zal de woning moeten verlaten want hij staat niet als huurder bij de hoofdverhuurder bekend.
Onderhuur is in principe strafbaar dus wat de huurder heeft gedaan mag ook niet als de hoofdverhuurder er niet mee akkoord is gegaan of van niets weet.

De hoofdverhuurder mag als het goed is zelfs het contract opzeggen en het zal me niet verbazen als zelfs in het huurcontract is opgenomen dat onderhuur niet is toegestaan.

Het enige dat onderhuurder misschien kunt doen is contact opnemen met de hoofdverhuurder en het hele gebeuren uitleggen want de onderhuurder heeft nu toch niets meer te verliezen.
Dikke kans dat hoofdverhuurder nu zal gaan controleren of de woning niet weer onderverhuurd wordt als de onderhuurder eruit is,vooral als de onderhuurder gezegd heeft dat huurder weer aan iemand anders wil onderverhuren.
Maar wil onderhuurder het zover laten komen want in beginsel was het toch tijdelijk?

Wat zijn de rechten van een onderhuurder die zonder toestemming van hoofdverhuurder en zonder onderhuurcontract al 8 jaar een woning huurt?

Het beste antwoord

Andere antwoorden (2)

Bekijk alle vragen in deze categorieën: