Kan een zakelijke huurovereenkomst tijdens de (vooraf vastgestelde) looptijd door de verhuurder ontbonden worden?

Question

Ik wil een kantoorunit huren in een bedrijfsverzamelpand, dit t.b.v. mijn nieuwe bedrijfsactiviteiten. Het betreft een eenmanszaak in de zakelijke dienstverlening. Ik ga alleen bureauwerkzaamheden uitvoeren.

Ik heb een huurovereenkomst conform (model Raad voor Onroerende Zaken, juli 2003) ROZ ontvangen voor de duur van 1 jaar, met gelijke verlengperioden. Ik kan mij vinden met de strekking van deze overeenkomst.

Ik zou echter graag direct voor de duur van 4 jaar willen huren. Nu zou ik volgens de verhuurmakelaar niet zelf kunnen ontbinden in de looptijd van 4 jaar en de verhuurder (de eigenaar) kan dit wel...?! Dit is natuurlijk erg merkwaardig. Mijn inziens klopt dit totaal niet. Er werd dan ook expliciet telefonisch aangegeven dat de verhuurder altijd van een huurder af kan komen…vanwaar dan een huurovereenkomst..?!

Welke (zwaarwegende) gronden kan een verhuurder c.q. eigenaar een huurovereenkomst ontbinden? Uiteraard kan ik mij o.a. de volgende zaken goed voorstellen; huurachterstand, ontoelaatbaar gedrag, vernieling, diefstal e.d.

Uiteraard zal ik mij als een voorbeeldig huurder gedragen en mij houden aan alle verplichtingen die in de huurovereenkomst en aanvullende huisregels gesteld zijn.

Wie kan mij vertellen wanneer er gronden zijn om een huurovereenkomst tussentijds te ontbinden?

Kan bovendien een verhuurder na de huurovereenkomst (eenzijdig) ontbinden, hoe lang de initiële huurtermijn dan ook is?

Wie heeft er raad voor mij? Dank daarvoor!

 · Accepted Answer

Anders dan bij civiele huur overeenkomsten (woningverhuur) gelden er bij zakelijke huurovereenkomsten geen huurbeschermende bepalingen.

In principe dient de verhuurder van het zakelijk onroerend goed wel de overeengekomen huurtermijn te respecteren maar mag in een aantal gevallen om dringende redenen wel voortijdig een lopend huurcontract opzeggen maar dit zal ook onderhevig zijn aan toetsing door een kantonrechter als daartegen gegrond bezwaar wordt gemaakt.
De zittende huurder kan dan een schadeloosstelling vorderen van de verhuurder.

Anderszins kan een zakelijk huurder niet zomaar tussentijds van een huurovereenkomst af. De huurder zal gehouden zijn de overeengekomen huur voor de nog resterende duur van de overeenkomst aan de verhuurder te betalen. Is dat bijvoorbeeld de door jou gewenste 4 jaar terwijl je na 2 jaar je bedrijf stopzet, dan zit je toch nog voor 2 jaar aan je verplichtingen vast.

Om dit probleem te ondervangen mag een zittende huurder die besluit, om wat voor reden ook, het gehuurde te verlaten, gebruik maken van het recht op "in de plaats stelling". 
Daarbij mag de zittende huurder een aspirant huurder voordragen die dan het gehuurde voor diens rekening overneemt. Deze aspirant moet door de zittende huurder zelf gezocht worden.
Voorwaarde daarbij is wel dat de aspirant huurder voldoende kredietwaardig is, het gehuurde zal gebruiken binnen dezelfde gebruiksvoorwaarden en toestemming krijgt van de verhuurder. 
Het lopende contract wordt dan in principe overgedragen aan de nieuwe huurder onder dezelfde voorwaarden van de vertrekkende huurder.

Dan het optie-recht. Een huurovereenkomst van 1 jaar met een optie tot verlengen wordt meestal aangegaan voor de initiële duur maar mag altijd aangepast worden naar een langere termijn. Gebruikelijk in de zakelijke verhuur is een 1-4 contract waarna bij een tweede verlenging de huurtermijn 5 jaar zal zijn en telkens met die termijn verlengd zal worden. 
Bij verlenging zal de verhuurder meestal wel om een huuraanpassing willen onderhandelen.

Kan een zakelijke huurovereenkomst tijdens de (vooraf vastgestelde) looptijd door de verhuurder ontbonden worden?

Het beste antwoord

Bekijk alle vragen in deze categorieën: