Als je een woning koopt om te verhuren (als belegging), hoe worden dan de huuropbrengsten belast?

Als je de woning als privépersoon verhuurt dan betaal je belasting in box 3 (vermogensbelasting). In box 3 gaat de belastingdienst ervan uit dat je 4% rendement hebt, waarvan 30% naar de Belastingdienst gaat. Dat komt dus neer op 1,2% belasting.

De waarde in box 3 hangt af van de Woz-waarde. (Let op: vóór 2010 gold dat het bij woningen waar je zelf geen gebruik van maakt dat het om de waarde in het economisch verkeer gaat. Tegenwoordig is dat dus de woz-waarde).

Als je de woning verhuurt en de huurder heeft huurbescherming (dat is altijd het geval bij verhuur aan particulieren), dan mag je een bepaald percentage van de Woz-waarde aftrekken. Deze hangt af van de hoogte van de jaarhuur (in vergelijking met de waarde van de woning). Zie de bijlage voor een tabel en een tweetal uitzonderingen waar je rekening mee moet houden.

Verder geldt in box 3 dat je schulden van de bezittingen af mag trekken. Een hypotheek op deze woning breng je dus in mindering van de waarde.

De huuropbrengst is verder onbelast. Uitgaven die je doet voor het huis (onderhoud, beheer) kan je niet aftrekken. Er wordt namelijk geacht dat je deze terugverdient door de waardestijging van je belegging.


Als je vanuit een bedrijf een pand gaat verhuren dan ligt het aan de rechtsvorm van het bedrijf hoe het geregeld wordt. Allereerst: bij een eenmanszaak en een VOF heb je in de meeste gevallen te maken met box 3. Dit betekent dat in feite dezelfde regels als hierboven. Dat betekent dus dat de huur geen omzet is (en dus onbelast), maar ook dat je dus geen afschrijvingen op het pand kan doen. Je de BTW op onderhoud en dergelijke niet terugvragen, want de prestatie die jij levert is BTW-vrij. Je verhuurt aan een persoon namelijk niet met BTW (die persoon zou wel gek zijn).

Ik ga er vanuit dat je niet van plan bent een B.V. op te richten: Het vermogen is daar wellicht niet belast, maar je moet jezelf wel als directeur een marktconform salaris betalen. Dat lukt je nooit met één woning.